现金买房和贷款买房流程

美国房地产市场经过两百多年的发展，形成了完善的市场体系、法律体系和调控体系。研究美国房地产行业使我们能够洞悉许多房地产发展规律，这对于房地产市场起步不久的我国来讲，有较好的借鉴意义。总的来讲，美国房地产有以下八大特点：

1. 永久土地拥有权

当你购买房屋后，你也同时拥有房屋下的这片土地， 包括地下的矿产，有色金属等的开采权和转卖权， 这是在美国置产与在中国置产最大的不同点。

1. 房屋与公立学校

美国的公立学校采取就近入学制度，因此好学区的房子倍受清睐，一房难求，增值空间大，保值效益好，在变化多端的房市中立于不败之地。

1. 房屋买卖法律制度健全

在房屋买卖交易过程中，由第三方监督全过程，双方专业经纪人帮助协调，使整个房屋买卖交易过程严谨，完善，有法律依据可循。当纠纷发生时，可遵照合同规定的三级协商和法律程序执行。

1. 健全的房地产保险制度

保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作依靠保险业来分散和避免风险，使房地产投资、买卖、抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。房地产保险包括自然灾害保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方面。

1. 配套的租赁管理系统

各城市，地区均有专业的租赁管理团队，公司为屋主管理投资物业。使屋主无后顾之忧，尽享投资回报。

1. 集约用地，土地利用效率高

虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面非常合理，充分利用每寸土地，土地的集约化程度和利用率很高。美国城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一户一幢外，商业地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使得城市环境优美，充满生机。

1. 房地产行业发展与社会经济发展协调

美国房地产行业的发展与整体经济发展比较协调，之所以如此，主要是因为房地产投资者的风险意识强、投资决策科学，对经济发展与房地产行业的关系把握得比较准确。投资者在进行每一项房地产投资决策之前，往往要做大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等方面进行研究。研究时间甚至跨度前后十年，即对前十年的情况和后十年的预测都要仔细分析，然后在这个基础上设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产行业虽然也有周期性波动，但涨跌幅相对较小。

使用现金买房大约需要两个星期到一个月的時間。如果在美国没有银行账号，可以在交割前将现金打到公证行代管账号存放（Escrow Account)

• 第一天，下初步合同。这是一个单边合同，包括开价和其他附加条件，需付房价3%支票作押金。

• 第二天，卖方接受出价（可能来回几次讨价还价后接受）。

• 第三天，进入公证程序。签署正式买卖合同(或称公证合同)，付房价3％的定金（也是买方违约金）。(公证行费用是买卖各付各的费用，买方费用: $1500 - $2000)

• 第四天到第九天，雇佣专业房屋检验人员检查房子。(费用: $300 - $500)

• 第九天，房屋检验完成。如果检验结果有问题，可以再磋商买卖价格，或终止合同。如需贷款，同一时间，准备贷款文件，送交银行。

• 第十天，经纪下订单进行产权调查，購買产权保险。(一般情况下，卖家负责费用) （可以提前做，节省时间）。如有贷款，则买方要購買银行贷款产权保险。(费用: $500 - $1000

• 第十三天 - 第十六天，银行初步同意贷款，得到”有条件贷款通过信”。贷款银行进行房屋价值估价，一般3-7天后完成。(费用: $500 - $800)

• 第二十五天，签定最后贷款文件。

• 第二十七天，如果现金交易，全款必须存入公证行。如果需要贷款，贷款下来，银行将其存入公证行。

• 第二十九天，最后验房。

• 第三十天，办理房屋过户手续，付清全款。手续時間不到1小时

• 过户手续（Closing）结束，律师即刻会在当地县/郡地契登记处登记您的地契。此时您便正式成為此間房屋的主人，当天即可收到钥匙。

贷款买房流程

1. 选择房型(House Type) 同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Town House)或者公寓(Condo)。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。

2. 选经纪人 买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。第二经纪人比你信息灵通。第三经纪人比你了解行情。

3. 贷款预审 (Pre-approval) 美国90%的人是贷款买房。如果你需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。

4. 选房看房 经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市，信息就会自动送到你的电子邮箱。搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋，连栋屋或公寓），城市名或邮政编码，建筑年代，等等。

5. 签署合同 选定满意的房子，经纪人会为你全面查询有关信息，确定要价。有关信息包括: 房子上市历史，市场分析 (Comparative Market Analysis, 简称 CMA)，市场统计数据（Market Statistics），和政府估税价(Tax Assessment)。

6. 房屋检查 房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师（Home Inspector）来检查房子。

7. 申请贷款 买主在合同生效七天之内要去申请贷款。你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。

8. 购买保险 除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。

9. 交接过户 过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单(Repair Invoice)。一般修理应有90天的保修期，修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子再检查一遍(Final Walk Through)。

10. 乔迁搬家 过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，所以过户后买主就可以搬家了。如果买的是新房子，直接就可以搬进去。如果买的是旧房子，卖主的责任仅限于把房子扫干净。所以你可能要重新油漆墙壁或清洗地毯。在搬家前4到5天联系水电气公司，问清要做的事情。